Thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua một năm 2024 đầy biến động với hàng loạt sự kiện nổi bật, tạo những tác động, chuyển biến sâu sắc với nội tại thị trường nói riêng và cả nền kinh tế nói chung.
Cùng Batdongsan.com.vn điểm danh 10 sự kiện nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam trong năm qua.
1. Chung Cư Hà Nội Tăng Giá Ngoạn Mục 58%
Năm 2024, thị trường chung cư Hà Nội tiếp đà tăng giá của hai năm trước đó, nối dài 3 năm liên tiếp tăng giá không ngừng nghỉ. Thực tế này hoàn toàn trái ngược với những diễn biến của 5 năm đổ về trước, khi chung cư đi ngang hoặc quay đầu giảm giá.
Theo dữ liệu thị trường của Batdongsan.com.vn đó, chung cư không chỉ là loại hình chiếm tỷ trọng quan tâm lớn nhất trên thị trường mà còn là loại hình có mức tăng trưởng giá mạnh nhất. Cụ thể, đến hiện tại, chung cư đạt mức tăng 45% so với quý 1/2022, cũng là mức tăng cao nhất trong các phân khúc bất động sản trên thị trường. Giá bán của phân khúc này tăng mạnh nhất ở Hà Nội, kế đó là TP.HCM. Theo đó, so với quý 1/2023, giá bán căn hộ Hà Nội tăng 58%, căn hộ TP.HCM tăng 17%. Hiện giá rao bán trung bình căn hộ tại Hà Nội là 61 triệu đồng/m2, tại TP.HCM là 55 triệu đồng/m2. Và sau rất nhiều năm, tại 2 đô thị trọng điểm về nhà ở là Hà Nội và TP.HCM, kịch bản người người nhà nhà xếp hàng mua chung cư cao cấp lặp lại khi tại một số dự án, tỉ lệ booking cao gấp nhiều lần tổng số căn của dự án. Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, nguồn cung khan hiếm do “điểm nghẽn” của pháp lý trong khi nguồn cầu liên tục tăng trưởng qua các năm là nguyên nhân dẫn đến thực trạng căn hộ chung cư liên tục bật tăng cả về giá và giao dịch.
2. Đấu Giá Đất Hà Nội Nổi Sóng Liên Tiếp, Giá Trúng Lên Tới Hàng Trăm Triệu Mỗi M2
Các phiên đấu giá đất Hà Nội liên tiếp nổi sóng thời điểm nửa cuối năm 2024, tạo nên những cảnh tượng hiếm gặp từ trước đến nay: đấu giá xuyên đêm, nhà đầu tư mang theo đồ ăn, túc trực tại hội trường, địa điểm tổ chức để có sức “chiến đấu”. “Mở màn” cho làn sóng sốt đất đấu giá là phiên đấu giá 68 thửa đất tại khu Ngõ Ba, thôn Thanh Thần, xã Thanh Cao (huyện Thanh Oai) diễn ra vào tháng 8. Chỉ có 68 thửa đất nhưng thu hút tới 7.000 bộ hồ sơ và khoảng 1.600 người tham gia. Mức giá khởi điểm của các lô đất dao động từ 8,6-12,5 triệu đồng/m2 và giá trúng khi kết thúc phiên đấu giá, cao gấp hàng chục lần, lên tới gần 101 triệu đồng/m2 thuộc về một lô góc, các lô khác có giá trúng dao động từ 63-80 triệu đồng/m2.
Kế đó, hàng loạt các phiên đấu giá đất tại Hoài Đức, Hà Đông, Sóc Sơn… cũng chứng kiến những màn nhảy múa bất thường và phi lý về giá trúng khiến cơ quan chức năng vào cuộc. Nhiều cuộc đấu giá đất sau đó phải tạm hoãn. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho rằng, việt đất đấu giá liên tục nhảy múa là do thị trường bất động sản Hà Nội đang tăng trưởng “nóng” nhưng nguồn cung vẫn hạn chế, mức giá sơ cấp liên tục thiết lập mặt bằng mới ở ngưỡng cao cùng với kỳ vọng về việc mở rộng thành phố và hạ tầng giao thông. Một nguyên nhân quan trọng khác khiến mức giá đấu trúng tăng cao là do các hành vi trả giá cao hơn rồi bỏ tiền đặt cọc, không nộp tiền trúng đấu giá, thậm chí sẵn sàng bất chấp rủi ro, hoàn thành nghĩa vụ trong cuộc đấu giá để hợp thức hóa mức giá trúng với mục đích “thổi giá”, tạo mặt bằng giá “ảo” để làm căn cứ để đẩy mức giá của các lô đất có liên quan nhằm trục lợi.
3. Quốc Hội Thông Qua Các Luật Liên Quan Đến Bất Động Sản Sớm 5 Tháng
Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức có hiệu lực từ ngày 1/8/2024, sớm hơn 5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội. Những điểm mới của bộ 3 Luật sửa đổi này được giới chuyên gia nhận định là góp phần quan trọng “tháo gỡ” các điểm nghẽn của thị trường bất động sản, đặt nền móng để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững.
Đơn cử, Luật Đất đai 2024 nhận được kỳ vọng lớn từ dư luận và giới chuyên gia về “cuộc cách mạng” trong chính sách quản lý, sử dụng đất đai với nhiều điểm mới như bỏ khung giá đất, giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường; bảng giá đất sẽ được ban hành hằng năm từ 01/01/2026,; đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất; chỉ được thu hồi đất khi đã bàn giao nhà ở tái định cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng quyền sử dụng đất; cho phép người không trực tiếp sản xuất nông nghiệp, doanh nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa…
Hay điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai; chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng; môi giới bất động sản không được hành nghề tự do từ ngày 1/8/2024; giảm số tiền thanh toán trước khi thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai; công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh…
4. Dòng Vốn FDI Và Kiều Hối Đổ Vào Bất Động Sản Tăng Mạnh
Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 30/11/2024, tổng vốn của nhà đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam đạt gần 31,4 tỷ USD, tăng 1% so với cùng kỳ năm 2023.Trong đó, ngành kinh doanh bất động sản đứng thứ hai với tổng vốn đầu tư gần 5,63 tỷ USD, chiếm hơn 17,9% tổng vốn đầu tư đăng ký, tăng 89,1% so với cùng kỳ. Bên cạnh đó, thông tin từ Bộ Ngoại Giao cho biết, nguồn kiều hối đổ về Việt Nam trong năm 2024 được dự báo đạt khoảng 16 tỷ USD.
Nguồn vốn FDI và lượng kiều hối có vai trò lớn với thị trường bất động sản Việt Nam, tác động trực tiếp đến việc khơi thông nguồn cung. Đặc biệt, dòng vốn FDI sẽ chuẩn hóa thị trường với các tiêu chí khắt khe của nguồn vốn ngoại về pháp lý, quy hoạch, cách thức phát triển sản phẩm. Một số phân khúc như bất động sản công nghiệp, văn phòng, nhà ở, nghỉ dưỡng – những loại hình mà khối ngoại quan tâm sẽ chịu tác động trực tiếp của nguồn vốn này.
5. Hà Nội Và TP.HCM Công Bố Bảng Giá Đất Mới, Giá Đất Nhiều Tuyến Đường Tăng Từ 5-51 Lần
Tháng 7/2024, TP.HCM gây xôn xao dư luận khi công bố dự thảo Quyết định điều chỉnh Quyết định 02/2020 về bảng giá đất trên địa bàn thành phố (dự kiến áp dụng từ 1/8 – 31/12/2024). Theo đó, giá đất ở tại nhiều tuyến đường có thể tăng từ 5-51 lần. Tới tháng 10/2024, bảng giá đất chính thức được TP.HCM ban hành, áp dụng từ 31/10/2024 – 31/12/2025. So với dự thảo tháng 7/2024, giá đất tại bảng giá đất chính thức tháng 10/2024 đã giảm 20-30%.
Bảng giá đất mới cũng được UBND TP.Hà Nội công bố ngày 20/12 và có hiệu lực ngay lập tức cho đến hết 31/12/2025. Bảng giá đất vừa ban hành có giá cao gấp 2-6 lần bảng giá cũ. Bảng giá đất mới được nhìn nhận là sẽ tạo áp lực lên người dân đóng tiền sử dụng đất, nhưng ngược lại, người bị thu hồi đất sẽ “dễ thở” hơn, giảm khiếu nại, khiếu kiện đông người liên quan đến đất đai và giúp các dự án hạ tầng trọng điểm được đẩy nhanh.
6. Nhà Ở Xã Hội Đón Nhận Những Tín Hiệu Tích Cực
Phân khúc nhà ở xã hội liên tiếp đón nhận những thông tin tích cực, hứa hẹn sự bùng nổ nguồn cung trong tương lai. Trước hết, việc bộ 3 luật bất động sản sửa đổi được thông qua sớm đã “cởi trói” khung pháp lý phát triển nhà ở xã hội. Đơn cử, Luật mới quy định miễn các thủ tục xác định giá, tiền sử dụng và thuê đất ngay từ đầu khi Luật Nhà ở 2023 dự kiến có hiệu lực sớm từ 1/8/2024 sẽ không bắt buộc các doanh nghiệp phải thực hiện các nghĩa vụ trên.
Luật Nhà ở 2023 còn tạo điều kiện cho người mua. Cụ thể, với đối tượng mua nhà ở xã hội, Luật mới tăng mức thu nhập từ 11 lên 15 triệu đồng/tháng, đồng thời chưa sở hữu bất động sản tại tỉnh, thành phố nơi có dự án, sẽ được nhận hỗ trợ vay mua, thuê nhà ở xã hội… Về điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, Luật Nhà ở 2023 cũng đã bãi bỏ điều kiện cư trú, giao Chính phủ quy định điều kiện về thu nhập, quy định đối tượng thuê nhà ở xã hội thì không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở và thu nhập… Các quy định mới này giúp gỡ vướng cho chủ đầu tư, tăng tốc dự án nhà ở xã hội.
Mới đây nhất, mgày 10/12/2024, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã ký Công điện số 130/CĐ-TTg về việc đôn đốc tập trung chỉ đạo, tháo gỡ kịp thời các khó khăn, vướng mắc để thúc đẩy triển khai các dự án nhà ở xã hội. Theo Công điện 130, Bộ trưởng Bộ Xây dựng phải đôn đốc các địa phương thực hiện rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội khu vực đô thị, nhà ở công nhân theo quy định pháp luật; thực hiện nghiêm quy định dành quỹ đất 20% làm nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở, khu đô thị và bảo đảm nhu cầu phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn; tăng cường thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong việc thực hiện pháp luật về phát triển nhà ở xã hội…
Hiện trên cả nước đã triển khai 644 dự án nhà ở xã hội với quy mô 580.109 căn, trong đó 96 dự án đã hoàn thành, cung cấp 57.652 căn; 133 dự án đang được khởi công với quy mô 110.217 căn và 415 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 412.240 căn. Ngoài ra, chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng hỗ trợ nhà ở xã hội đã được triển khai với 16 dự án ký kết hợp đồng vay vốn, tổng mức cam kết cấp tín dụng đạt 4.200 tỷ đồng, dư nợ là 1.727 tỷ đồng.
7. “Nóng” Đề Xuất Đánh Thuế Bất Động Sản Người Nhiều Nhà, Đất
Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ hồi tháng 9 về nguyên nhân bất động sản tăng giá, Bộ Xây dựng cho biết sẽ nghiên cứu, đề xuất chính sách đánh thuế với trường hợp sở hữu, sử dụng nhiều nhà, đất nhằm hạn chế đầu cơ, mua đi bán lại trong thời gian ngắn để kiếm lời.
Bộ Tài chính được yêu cầu cùng nghiên cứu, tham mưu chính sách thuế với nhà đất thứ hai hoặc bỏ hoang, không sử dụng.
Đến tháng 11, Bộ Tài chính tiếp tục đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản theo thời gian sở hữu để ngăn lướt sóng và thổi giá.
Đây không phải lần đầu giải pháp đánh thuế bất động sản được nêu ra. Thực tế, đề xuất này được Bộ Tài chính đề cập vào năm 2009. Đến năm 2018, Bộ Tài chính cũng từng lấy ý kiến góp ý dự án Luật thuế tài sản với đối tượng chịu thuế chính là đất, nhà – công trình xây dựng trên đất… Do không nhận được sự đồng thuận nên đành “gác” lại.
Hay gần đây, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng đề xuất chính sách thuế bất động sản áp cho hai đối tượng, gồm người mua căn nhà thứ hai trở lên và chủ sở hữu bỏ hoang dự án. Mức thuế sẽ tăng dần với giao dịch mà người bán có thời gian sở hữu ngắn. Hiện các đề xuất này vẫn dừng lại ở dự kiến.
8. Đất Nông Nghiệp Được Thí Điểm Chuyển Nhượng Làm Dự Án Nhà Ở Thương Mại
Ngày 30/11, với trên 86,6% đại biểu tán thành, Quốc hội biểu quyết thông qua Nghị quyết thí điểm thưc hiện dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền hoặc đang có quyền sử dụng đất. Hiện nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở, theo Luật Nhà ở 2014. Tuy nhiên, từ ngày 1/4/2025, họ được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ) không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này được thí điểm trong 5 năm.
Trường hợp trong khu, thửa đất có phần do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì được đưa vào diện tích đất chung để lập dự án và Nhà nước thu hồi, giao cho nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu.
Đây là quyết định rất quan trọng, tháo gỡ vướng mắc cho các dự án nhà ở thương mại không có đất ở, mở đường cho việc gia tăng nguồn cung cho thị trường, góp phần “bình ổn” giá nhà.
9. Nhà Mặt Phố Ế Ẩm Ở Cả Hà Nội Và TP.HCM
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, nhà phố cho thuê tại các tuyến phố trung tâm ở cả Hà Nội và TP.HCM đang rơi tình cảnh ế ẩm. Với thị trường nhà phố TP.HCM, nhiều mặt bằng kinh doanh nhà phố thuộc các tuyến phố trung tâm như Đồng Khởi, Trương Định, Võ Văn Tần, Tân Định, Lê Văn Sỹ… đã bỏ trống nhiều tháng dù giá thuê đã giảm trung bình 10-15% so với cùng kì. Tình trạng tương tự cũng tiếp diễn tại nhiều tuyến phố trung tâm của Hà Nội, nhà phố Hà Nội thuộc các tuyến đường như Thái Hà, Lạc Long Quân, Võ Chí Công, Hai Bà Trưng, Bà Triệu…
Trên thực tế, nhà phố đang mất lợi thế về dòng tiền. Dòng tiền cho thuê từ nhà phố nói riêng và bất động sản thấp tầng nói chung dần bị ảnh hưởng bởi sự phát triển mạnh mẽ của thương mại điện tử. Thương mại điện tử phát triển và dần chiếm thị phần mua sắm. Người Việt chi cho mua hàng online mỗi tháng trung bình 1 tỷ USD. Trong đó, 32% người tiêu dùng mua sắm online vài lần/tuần. Các ngành hàng nổi bật thu hút lượng người mua sắm online lớn là đồ điện tử – làm đẹp, thời trang – nhà cửa đời sống. Doanh số thương mại điện tử bán lẻ 2024 thống kê trên Shopee, Tiktok Shop, Tiki và Sendo liên tục tăng trưởng mạnh qua các năm.
Sách trắng Thương mại điện tử Việt Nam cho biết, doanh thu bán lẻ thương mại điện tử tại Việt Nam năm 2023 tăng 25% so với 2022, đạt 20,5 tỷ USD, chiếm 8% doanh thu bán lẻ hàng hóa, dịch vụ tiêu dùng cả nước. Ngoài ra, số lượng người mua sắm trực tuyến tại Việt Nam 2023 đã đạt gần 61 triệu người và ước tính mỗi người chi tiêu cho mua sắm 336 USD/năm.
Theo Batdongsan.com.vn, lợi suất cho thuê của bất động sản thấp tầng gồm nhà riêng, nhà phố và đất nền vừa trở về mức của đầu năm 2021 là mức khoảng 3%/năm. Đây là một con số không hề đẹp với thị trường cho thuê. Những con số này khiến thị trường cho thuê nhà phố không còn hấp dẫn người tiêu dùng, dẫn đến tình trạng giá thuê sụt giảm và ế ẩm kéo dài.
10. Trái Phiếu Doanh Nghiệp Bất Động Sản Vẫn Là Gánh Nặng
Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đang có những biến chuyển mới với hoạt động phát hành và mua lại trước hạn diễn ra khá sôi động, song số liệu từ các tổ chức phân tích cho thấy áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn sẽ ở mức cao trong những tháng cuối năm, đặc biệt ở nhóm công ty bất động sản vốn có hồ sơ tín nhiệm yếu. Số liệu từ VIS Rating cho thấy quý 4/2024 sẽ có khoảng 22.000 tỷ đồng trái phiếu do các chủ đầu tư bất động sản phát hành sẽ đáo hạn, phần lớn đã chậm trả gốc, lãi trong các kỳ trước.
Trong đó, khoảng 13.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn trong quý 4/2024 đã chậm trả nợ gốc, lãi vào năm 2023 và đã đàm phán thành công với các trái chủ để gia hạn thanh toán sang năm tiếp theo. Những trái phiếu này được phát hành bởi các công ty liên quan đến các tập đoàn bất động sản lớn như Vạn Thịnh Phát, Novaland, Hưng Thịnh và Sunshine.
Thống kê từ một đơn vị xếp hạng tín nhiệm cho biết số dư trái phiếu doanh nghiệp (cả gốc và lãi) đến hạn trong năm 2025 ước khoảng 334.000 tỷ đồng. Riêng với ngành bất động sản, số dư đến hạn dự kiến khoảng 135.000 tỷ đồng.
Theo Batdongsan.com.vn
